5 золотых правил перепланировки

Обычно в зданиях, построенных на рубеже XIX-XX веков, применялись деревянные перекрытия по балкам, выполняющие соединяющую функцию между внешними стенами дома. Чтобы они не провисали, для разгрузки служили перегородки между квартирами из бревен или досок. Со временем все подобные перекрытия выходили из строя – рассыпались и прогнивали. Из-за этого разрушить перекрытия, не задев остальной конструкции, все равно не получится, а, следовательно, идея объединения также терпит крах. В этом случае для глобальной перепланировки лучше выбирать дома, построенные примерно в 30-60-х гг.


Правило №1

Уточните технические характеристики здания, в котором вы решили приобрести помещение. Это крайне необходимо сделать, так как не правильно проведенная перепланировка может плохо сказаться на состоянии балок, несущих опор и стен, обеспечивающих жизнеспособность дома и степень его прочности. Ведь иногда даже профессионалу не под силу определить характер конструкций: несущая она или нет.

Создавая дизайн-проект или эскиз будущего перепланировочного проекта, учтите, что категорически запрещается:

• Вмешиваться в работу вентиляционной системы. Если же вентиляционный короб был демонтирован, то необходимо его установить назад соответственно общей схемы вентиляции дома. В противном случае все может окончиться в суде.
• Стояки газовых труб монтировать в стену. Согласно нормам к ним необходимо наличие свободного прохода.
• Переоборудовать жилую комнату в кухню, так как придется переносить все коммуникации, что запрещается.
• При объединении двух квартир оборудовать ванную или санузел над жилыми комнатами соседей.
• Лестничную клетку или площадку загораживать установленными дверными блоками.

Только управление Мосгаза дает разрешение на переустановку газовых плит и проводку гибкими шлангами. При этом лучше, если все подобные работы будут проводить специалисты этого управления.

На все работы, касающиеся изменения фасадов здания, необходимо получение разрешения. Если это архитектурный памятник или здание, обладающее статусом исторической ценности, то в лучшем случае будут разрешены минимальные работы, не способные кардинально изменить облик постройки. В остальном следует только учесть, что внешний вид фасада не должен выделяться среди соседствующих построек. Когда ТЗК (техническое заключение) получено, далее следует улаживание всех вопросов в госорганах и процесс подачи документов в МВК (Межведомственную комиссию) муниципального округа. Рассмотрением спорных вопросов занимается городская МВК.


Правило №2

Перед началом всех административных процедур обязательно изучите закон "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" № 37 от 29 сентября 1999 г. Там Вы найдете перечень документов и органов, согласование с которыми необходимо, которые следует предъявить МВК. Вам обязательно надо будет получить визы территориальных органов архитектуры и градостроительства (отделов районных архитекторов), разрешение должен дать пожарный надзор, санитарно-эпидемиологический надзор, балансодержатель жилищной инспекции, газовая техническая инспекция. Также желательно иметь достаточное число копий ТЗК и проекта. Зачастую электросеть не достаточно мощная и не способна обеспечивать нормальную работу необходимого количества современных электроприборов в доме. Особенно это касается зданий старой застройки. В этом случае вам понадобится получить разрешение у МКС Мосэнерго, чтобы получить дополнительную мощность и подключить трехфазный ввод сети в квартиру. Проект системы электроснабжения согласовывается в МНИИТЭПе. Подобные проекты выполняются только специально созданными организациями, у которых имеется в наличии лицензия на проведение работ такого рода.

Вот что говорит выдержка из соответствующего закона: «Управляющий жилым домом и заявитель обязаны поставить в известность о намечаемых мероприятиях лиц, занимающих смежные помещения, и по согласованию с ними оформить акты-соглашения сторон с учетом возможных компенсаций». Проще говоря, все соседи, проживающие вокруг помещения, идущего на перепланировку, идут в ДЭЗ или товарищество собственников жилья, чтобы расписаться в соответствующем документе в присутствии начальства. Тут главное - правильно рассчитать время. Затевая всю эту работу летом, вы рискуете пошатнуть свою нервную систему лишними ожиданиями, пока большинство соседей благополучно отдыхают в период отпусков. Помните про взаимосвязь финансов и времени.


Правило №3

Рассчитайте свое время и средства так, чтобы в этот запас вошли всевозможные неожиданные повороты событий и форс-мажоры, например, неожиданный отпуск соседей, нежелание начальников идти на согласие, желание соседей обновить облик и своего жилья за ваш счет и прочее. И если вы благополучно завершили процесс прохождения Межведомственной комиссии, то приступайте к подбору строительной бригады. Для начала проверьте у нанимаемых строителей наличие лицензии, дающей право проводить им работы, обозначенные проектом. Внимательно подойдите к вопросу выбора материалов, конструкций и инструментов. Допустим, если вы проводите перепланировку в помещении панельного дома, то от применения перфоратора или отбойного молотка придется отказаться. Так как их использование может нанести ущерб и смежной зоне, и перемычкам, и простенкам, оставленным нетронутыми. А вот при желании пригласить на работу гостей столицы в качестве рабочей силы дважды, а лучше трижды подумайте, чтобы потом не пришлось платить по двойному тарифу.


Правило №4

Все строительные работы поручайте только профессиональным рабочим с лицензией, позволяющей заниматься им данной деятельностью. А представьте себе, что вы владелец крупного бизнеса и не имеете возможность проходить все инстанции самостоятельно. Конечно, проще поручить это кому-то из подчиненных. Но если это человек, впервые занимающийся подобного рода деятельностью, то вряд ли все с первого раза пройдет гладко. А в свою очередь это может привести и к потере этого человека как ценного сотрудника. Возможно, вы даже сочтете свои ресурсы (нематериальные и материальные) не достаточными для регистрации работ по перепланировке. Здесь следует запомнить одно: весь груз ответственности в этом случае ложится на органы, которые дали разрешение на перепланировку или на вас, если в работе были нанесены повреждения смежным строениям, зданию, причинен ущерб гражданскому имуществу или юридическим лицам. Да и попытка зарегистрировать проект перепланировки задним числом будет стоить вам гораздо дороже.


Правило №5

Если какое-то из правил вас смутило или напугало, вы чувствуете, что не готовы самостоятельно приступать к работам такого плана, то на помощь всегда придет юридическая фирма. Она оформит все предусмотренные процедурой документы и проведет подбор строительной бригады.